전세 보증금 올려 재계약할 때 증액분 보호받는 확인 순서

9월 27, 2026

전세 계약을 갱신하면서 보증금을 올리기로 했다면, 기존 계약서에 금액만 고쳐 쓰고 끝내도 될까요? 증액분까지 보호받으려면 갱신 내용을 서면으로 남기고, 새 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자가 기존 보증금 전체의 순위를 새로 정해 주는 것은 아니므로, 기존 금액과 추가 금액을 구분해 확인하는 것이 중요합니다.

기존 계약과 증액 조건을 문서로 남기기

갱신계약서에는 임대인과 임차인의 이름, 주택 주소, 갱신 기간, 기존 보증금, 증액분, 갱신 후 총 보증금을 각각 적습니다. 예를 들어 기존 보증금과 추가로 지급할 금액을 따로 표시하고, 추가 금액의 지급일과 계좌도 명확히 하세요. 계약서에는 기존 임대차의 갱신이라는 점을 적어 두면 거래 관계를 확인하기 쉽습니다.

계약 당사자가 등기부등본상 소유자와 일치하는지 확인하고, 대리인이 서명한다면 위임 관계를 확인합니다. 서명 전 등기부등본을 다시 열어 새로운 근저당권이나 압류 등 권리 변동이 있는지 살펴보세요. 계약 뒤에 확인한 권리관계는 계약 당시 상황과 다를 수 있습니다.

증액분을 지급하고 새 확정일자 받기

주택 보증금을 증액한 경우, 증액분의 우선변제권을 확보하려면 증액 내용을 담은 계약서에 다시 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 주택 소재지 주민센터 등 부여기관에서 받을 수 있으며, 온라인 이용 가능 여부와 필요한 서류는 공식 안내를 확인하세요. 접수 뒤에는 확정일자 표시가 있는 계약서를 보관하고, 기존 계약서와 함께 관리합니다.

확정일자는 보증금 증액분을 포함한 모든 금액의 순위를 과거로 소급해 주는 절차가 아닙니다. 기존 보증금과 증액분의 권리 순위가 다르게 문제 될 수 있으므로, 계약서에 총액만 쓰고 기존 금액을 구분하지 않는 방식은 피하세요. 기존 계약서의 확정일자와 전입신고 자료도 함께 보관해야 전체 임대차 이력을 확인할 수 있습니다.

보증금 송금과 반환보증도 별도로 확인하기

추가 보증금은 계약서에 적힌 임대인 명의 계좌로 보내고, 이체확인증과 영수증을 보관합니다. 현금으로 전달하거나 가족 등 제삼자 계좌로 송금해야 한다면 지급 전에 이유와 증빙 방법을 서면으로 확인하세요. 계약서에 적힌 지급일, 금액, 계좌가 실제 이체 내역과 일치하는지도 대조합니다.

전세보증금반환보증에 가입해 있다면 갱신으로 보증금이나 계약 기간이 달라질 때 보증기관에 변경 신고나 갱신 신청이 필요한지 확인하세요. 기존 보증이 증액분이나 새 계약 기간까지 자동으로 보장한다고 가정하면 안 됩니다. 보증기관별 요건과 신청 기한은 상품 및 계약 상태에 따라 달라질 수 있으므로, 계약서를 확정하기 전에 가입 기관에 직접 문의하는 편이 좋습니다.

계약 당일 확인할 항목

① 기존 계약서와 등기부등본을 준비합니다. ② 갱신 기간과 기존 보증금·증액분·총액을 각각 적습니다. ③ 소유자와 계약 당사자를 대조합니다. ④ 증액분을 약정한 계좌로 송금하고 증빙을 보관합니다. ⑤ 갱신계약서에 확정일자를 받습니다. ⑥ 반환보증에 가입했다면 보증기관에 변경 절차를 확인합니다.

확정일자는 보증금 회수를 보장하는 제도라기보다 일정한 요건을 갖췄을 때 경매 등에서 우선변제 순위를 확보하는 절차입니다. 선순위 권리나 주택 가치, 임차인의 대항요건 등 사실관계에 따라 보호 범위가 달라질 수 있습니다. 오늘 갱신을 앞두고 있다면 기존 계약서와 최신 등기부등본부터 준비하고, 증액 계약서에 확정일자를 받는 일정까지 계약 당사자와 맞춰 두세요. 기준은 2026년 9월 27일 확인한 공식 안내이며, 구체적인 분쟁은 법률 전문가나 관련 기관에 상담해야 합니다.

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